如何处理历史遗留违法建筑（化解历史遗留问题同时盘活资产）

关于消防验收中的违建处理及历史遗留违法建筑盘活项目

在上一篇文章中，我们了为何需要分两次办理三规，以及如何盘活宝安区一个合法权属只有35%的项目。接下来，我们将通过一个假设的项目案例来深入这些问题。

假设我们有一个项目，其中包括居住用地和工业用地两块区域。居住区域合法权属仅为30%，工业区域合法权属为40%。如何盘活整个项目，使两块地（工业+住宅）达到更高的合法权属比例呢？让我们深入其处理过程及解决方案。

我们需要分析问题。两块地的合法权属均不满足立项条件，尤其是居住地块，无可办理的合法权属部分。针对这种情况，我们可以尝试通过以下几个步骤来解决这一问题。

解决方案的第一步是“能办先办”。我们需要按照各区域的建筑覆盖率，优先办理符合政策的违建。在宝安区，根据相关的实施细则，产业类历史违建的宗地建筑覆盖率不得低于40%。我们可以先对工业地块进行处理。假设工业地块中有一个厂区一，其建筑物占地符合这一建筑覆盖率要求。我们可以通过协调测绘公司，对周边的空地根据覆盖率进行分宗定界图，以办理新三规。这样，工业地块的合法比例将增至70%，满足立项条件。但这只是我们的第一步目标，我们的目标是盘活整个项目两块地（工业+住宅）。接下来我们需要进一步考虑如何处理剩余的违建部分。我们可以通过引入“目标五十”的概念。整个项目的权属比例达到50%，就可以满足简易处理的条件。在此基础上，我们可以进一步办理符合简易处理的违建部分，使得整个项目的合法权属达到60%，从而达到我们的最终目标。这一过程需要深入理解并灵活运用相关政策法规，确保每一步操作都符合法规要求。还需要根据实际情况灵活调整策略，确保项目的顺利进行。在这个过程中，我们还需要关注消防验收中的违建处理问题。对于消防验收中的违建部分需要进行严格的审查和评估以确保其安全性满足相关规定和标准避免安全隐患的出现确保整个项目的顺利进行和成功盘活。总之通过深入理解项目本身的特点以及相关政策法规的运用我们可以有效地解决历史遗留违法建筑的处理问题盘活整个项目为未来的发展和建设铺平道路同时也确保了项目的安全性和稳定性为各方带来长远的利益和价值。目标五十：权属比例与简易处理之路

当整个项目的权属比例达到50%，我们便具备了采取简易处理措施的资格。深入这两块地的合法权属，我们发现住宅地块占30%，工业地块占70%。这一合法指标的成功达到，为我们开辟了一条新的处理路径。

参照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定（20190311-）》第十二条，当更新单元的拆除范围内合法用地比例达到50%时，历史违建可以申请简易处理。经此流程处理的历史违建及其所在用地将被视为权属清晰的合法建筑物及土地。

简易处理：违建处理的优化策略

我们继续办理符合简易处理的违建，使项目合法权属提升至60%。依据《深圳市宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则（试行）（20190804-深宝规[2019]7号）》第二十八条，属于简易处理的历史违建只需核查其中一项内容非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地。这意味着，一些原本因占用道路、绿地等无法办理新三规的违建，现在也有了处理的可能。

为何现在能办理新三规呢？因为简易处理有条件限制。《细则》第四十条明确提到，当历史违建位于拟申报拆除重建类城市更新单元计划，且拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积比例不低于50%时，可以办理新三规。办理新三规包括了安全质检、消防验收备案等流程，都是为了继续合法使用。

通过简易处理，我们满足了更新项目的合法权属要求。拆除范围内的历史违法建筑将被拆除，而原本因占用绿地的厂区二、占用道路的厂区三等违建也可以进行简易处置。处置后，这些用地将被视为权属清晰的合法用地。如果从覆盖率40%反推，我们可以计算出办理简易处置的具体面积。例如，厂区二占地6个方格，40%的覆盖率意味着需要处置的面积为2.4；厂区三则为2.8个方格。在此基础上，我们可以协调测绘公司对周边的空地根据覆盖率进行分宗定界。

经过这样的流程，工业地块的合法权属达到了100%，与住宅地块的30%相加，两块地的平均合法权属达到了惊人的65%。这一成果，就像挤牙膏一样，一点一滴地凑齐。

结语

这篇文章主要解读了如何通过简易处理的方式，逐步解决历史遗留问题并盘活资产。也解答了读者关于为何不能一次办够60%，而要分两次办理（先50%再10%）的疑惑。因为有些特殊用地如占用道路、绿地的不能一次性办理三规，只有达到一定的权属比例后，才能通过简易处理使其合法化。实际操作中需要根据项目情况灵活调整策略。来源于公众号老杨一只的更新杂谈，内容仅供参考。如觉得文章有价值，欢迎打赏作者。