如何起诉开发商退房

退房指南：从起诉资格到执行全攻略

一、确认起诉资格

在决定退房之前，首先需要明确您是否具有起诉资格。这主要取决于是否满足法定的或合同约定的退房条件。如果开发商存在违约行为，如逾期交房、房屋质量不达标、虚假宣传等，或者合同中有明确的退房条款，那么您可以依据这些条款来主张您的权利。如果开发商存在证件不全、欺诈销售（如隐瞒不利因素）等情况，或者房屋存在重大安全隐患，您还可以根据《民法典》的相关规定主张解除合同。值得注意的是，根据最高人民法院2023年的司法解释，购房款享有优先受偿权，可优先于其他债权主张退款。

二、收集关键证据

在准备起诉的过程中，证据的收集至关重要。需要收集的证据包括购房合同、补充协议、认购书等，这些文件应明确标注开发商的违约条款。还需要收集付款凭证，如首付款发票、按揭还款记录、转账记录等。关于违约证据，房屋质量鉴定报告、开发商未履行承诺的书面材料（如宣传资料与实际不符）、逾期交房通知等都是重要依据。与开发商的沟通记录，如书面函件、邮件、聊天记录等也是必不可少的。

三、前置程序与协商

在正式提起诉讼之前，您可以尝试与开发商进行协商。可以通过EMS发送《退房通知书》，明确退房理由及依据，要求限期退款并解除合同。如果开发商拒绝协商，您可以向当地住建部门提交投诉申请，附上相关证据请求行政调解。

四、提起诉讼流程

如果协商无果，您可以选择提起诉讼。首先需要准备起诉状，明确原被告信息、诉讼请求、事实与理由等，并附上证据清单和原告身份证明。然后，您需要向房屋所在地或合同约定管辖的法院提交材料，缴纳诉讼费。法院受理后，将分配案号并通知被告。接下来是庭审与举证阶段，您需针对开发商可能提出的抗辩提交反驳证据。如果涉及专业问题，如辐射、噪音超标等，可申请司法鉴定。如果胜诉后开发商未主动退款，您可以申请法院强制执行其财产。

五、注意事项

在退房过程中，有一些注意事项需要牢记。如果购房者无合法理由单方退房，可能需按合同支付违约金或赔偿开发商实际损失。退房时需同步解除银行贷款合同，通常需开发商将退款优先偿还剩余贷款。对于复杂案件，建议委托律师处理法律文书、举证策略及出庭辩论。

六、参考案例

邓州某楼盘退房案、广州配电房纠纷等案例都为我们提供了宝贵的经验。通过系统准备证据、规范流程起诉，可有效提高退房成功率。希望的攻略能为您的退房过程提供有益的参考和帮助。