上海二手房交易流程

在购房的旅程中，一系列的交易前准备是必不可少的环节。买家要确认自身的征信状况，可通过线上渠道轻松查询。对于非沪籍的买家，购房资格的获取需要满足一定的条件，如社保、个税的缴纳年数或是居住证积分等。

随后，进行产调与房源核查。通过“随申办”可以查询房屋的抵押、查封、户口及学区占用情况，确保房屋的产权明晰，手续完备。

在明确了价格、付款方式、交房时间等关键要素后，买卖双方可以进行条款的协商，并将这些约定写入合同。定金通常占房价的5%-10%，为保障资金安全，应通过资金监管账户支付。

签约与网签阶段，产权人需亲自到场或通过公证委托签订合同，合同中需明确家具留存、税费分担等细节。网签备案则通过上海市房地产交易系统完成。对于需要贷款购房的买家，组合贷款需同步与银行面签贷款合同。

贷款审批是下一环节，商业贷款审批通常需要1-2周时间，公积金贷款则需要额外时间。首付支付需通过监管账户，过户后解冻。

过户与缴税时，需准备身份证、产证、婚姻证明等材料。线上申请过户后，5个工作日内完成审批，现场缴税后即可领取电子产证。这一环节需要注意税费问题，满五唯一的住宅可免增值税/个税，普通住宅契税为1%-3%。

在交房与尾款环节，完成物业交割，结清水电、物业费，移交钥匙并确认户口已迁出。保留2-5万尾款作为保证金，待确认无问题后支付。银行放款通常在抵押登记后的3-10个工作日内到达卖方账户。

在交易过程中，还需注意风险规避，避免阴阳合同，明确学区占用和户口迁移的违约金。从2025年起，全面推行电子产证，取消纸质版。为保障交易安全，建议全程通过正规中介或律师审核合同。

在整个购房过程中，每一个环节都至关重要，需要买家谨慎对待。从查征信到交易完成，每一步都需要精心策划和准备。只有确保每个环节的顺利进行，才能最终实现安全、顺利的购房目标。